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          90%的區域地產龍頭,將被千億房企消滅。只在一
          時間:2017-09-01 08:51  來源:未知   點擊:

          明源君之前曾認為,大浪淘沙之后,未來房企會有2種:一種是千億級的全國巨頭,另一種則是幾十億、百億級別的區域龍頭,二者長期共存。但經過這2年的觀察和思考后,明源君的看法發生了很大變化……
          明源君現在認為:
          雖然目前,在一市乃至一省內布局,通過“深耕”做到幾十億、100億乃至200億的區域龍頭不少。
          但未來幾年內,如果他們不能做更大范圍的布局,成為全國性房企。那么,90%以上的區域龍頭,將逐步被邊緣化,最終被收購或被迫退出地產行業。
          為什么呢?主要有2方面的原因:
          1、只在一個地方發展,到一定規模將出現眾多企業病,很難治療;
          2、因為時代變化、巨頭進擊,區域龍頭的眾多優勢,未來幾年將逐漸轉為劣勢;
          下面明源君詳細來說。
          只在一個地方發展
          房企到一定規模就會生病
          明源君發現,房企只在一市或一省深耕,規模過30億之后,會感覺越來越順。但是一旦規模超過100億,就會出現眾多問題,而且無法解決。具體說來有以下一些:
          一、與本地別的龍頭貼身肉搏,自己的項目彼此競爭
          區域龍頭通常都不止一個。一旦有2個龍頭,就會出現“互害”式的貼身肉搏。比如某市拍賣一塊地,起拍價格1000,有且只有當地2家龍頭去競爭,互相不讓步。最后,雖然只有2個買家,卻把價格叫到了3000。
          為什么呢?這2家叫價的時候,都有2個想法:
          1、先不管項目賺不賺錢,打贏對方就是勝利;
          2、自己在當地項目很多,高價拍下這塊地,新項目有可能虧本,但地價高了,之前的項目都漲價了,總體算下來也不算虧。
          于是,2家“互害”,最終拍到這塊地的區域龍頭,白白多付出了2000的樓面價。
          還有一種更極端的狀況,是區域龍頭自己的項目彼此競爭。
          一個區域龍頭在一個市里有8個項目,財務成本很高,都認為這半年是窗口期,最終在6個月里先后開盤,其中3個項目定位類似,彼此競爭。最后搞得3個項目總劍拔弩張,經常到老總哪里去“打官司”。

          二、產品觀念嚴重落后,而且自己意識不到
          明源君曾經先后和內地2家同規模的房企交流,其中甲房企在5個省做了廣泛布局,乙房企則只在一個省內的三四線城市布局。
          在談到產品的時候,甲房企能談出高科技住宅、幾十個人性化細節、綠色住宅、全生命周期等眾多概念,其中很多新概念已經在產品中應用。
          而乙房企侃侃而談的,是住宅朝南、大陽臺、專用空調位、全明廚衛等在明源君看來,已經屬于標配的東西,而且乙房企認為這些很“先進”。
          為什么會出現這么大的差別?明源君后來思考過。原因可能有2:
          1、多省布局的房企,通過不同區域客戶需求和產品之間的對比,對產品有了更深的認識,能博采眾長。
          2、多省布局的房企,必須要創新,才能在新的區域打開局面。而只在臨近城市發展的房企,不斷復制過去的經驗就能成功,從上到下都沒有創新的動力。
          當然,也不是所有區域布局的房企產品都有問題,沿海和一線城市的區域房企,產品都不差。
          三、在獲取資金方面形成路徑依賴,無法降低融資成本
          明源君和眾多房企交流過,發現許多區域房企的融資思路,和巨頭的思路完全不同。
          區域房企一般會告訴明源君,“我們融資很簡單”:
          1、老板有很多朋友,他們都很有錢,隨便都能找幾個億;
          2、我們和本地幾家銀行分行的行長關系很好,他們會非常配合我們;
          巨頭們的思路則完全不同,他們的融資思路是:
          1、通過規范財務、讓報表好看,提高國際信用評級,在國內外發債,來獲取資金;
          2、持有一些固定資產,比如商業、酒店,做好流水,通過金融化來變現;
          3、上市獲取資金;
          4、通過金融創新來獲取資金,比如內保外貸等等;

          最終的結果是什么?巨頭們的融資成本,許多低于5,最少的3.5左右,而區域房企的融資成本,都在8以上,有的甚至高達13、15。
          當然,即使區域房企有類似思路,其融資成本可能也無法和巨頭相比。而如果連類似思路都沒有,這種財務成本的差別就將成為巨大的劣勢,比如:
          1、遇到行業下行,巨頭們可以等2年再說,而區域房企則將被迫賤價出售項目。
          2、巨頭們可以用比較長的周期,做高端產品,獲取溢價同時獲得品牌和美譽度;而區域房企永遠在快周轉。資金成本導致的問題還有很多……
          四、區域房企老板喜歡親力親為,而個人能力最大上限就是200
          區域龍頭之所以能成為區域龍頭,一般就是因為老板或總裁的能力很強。因為在同一個區域,管理半徑比較小,老板一般喜歡親歷親為,而不太注重管理體系的培養,甚至不喜歡用強人。
          但是,一個人的能力、精力都是有限的。
          明源君認為,如果老板要參與每一個項目的決策,那么房企規模的上限,就是200億。
          當然,有人會說,區域龍頭雖然有各種問題和瓶頸,可是也有各種優勢啊。這個確實,不過明源君認為,區域龍頭的很多優勢,在未來幾年將轉化為劣勢……
          時代變化、巨頭進擊
          區域龍頭的許多優勢,未來幾年會轉為劣勢
          優勢為什么會轉化為劣勢?當然是因為各種變化,具體來說有以下一些……
          一、區域龍頭的特色產品,將被巨頭更先進的完整產品線擊潰
          之前,區域龍頭最大的優勢之一,就是更懂所在區域的客戶,所做的產品更符合他們的想法,比如:
          1、更符合當地的氣候和習慣。
          比如北方房子的窗戶要小,有的城市要防震防風沙,三線的喜歡大客廳,有的地方是男人做飯所以要把廚房操作臺升高,等等。而外來巨頭做的產品往往沒有這些細節。
          2、更能抓住細分的市場需求。
          比如一個城市現在85—90平的改善三房最好賣,當地的區域龍頭就能發現并且迅速推出這種產品,等到外來巨頭跟進重新設計的時候已經晚了。
          但是情況正在逐漸發生變化:
          1、最新的住宅產品從一線流行到三線的時間越來越短。
          隨著人口、信息流動加快,全國對住宅的需求,逐漸趨同,目前一線流行的產品,半年后在二線受歡迎,一年后在三線受歡迎。
          明源君相信此后這個周期將越來越短。以后全國喜歡的,可能是類似的產品。
          2、巨頭們將有非常完整的產品線,能迅速滿足任何需求。
          隨著巨頭們布局越來越廣,他們的產品線將非常完整,可以滿足從剛需到豪宅的所有細致需求。發現進入城市有特殊需求之后,找一種匹配的產品組合就可以,不用重新設計。
          3、高科技住宅能滿足任何地方的需求
          以前,北方的房子要抵御冬天的嚴寒,南方的房子要抵御夏天的酷熱,可是未來,恒溫恒濕恒氧的高科技住宅,能滿足任何地方的需求。

          二、巨頭也會大量做深耕深耕深耕時,區域龍頭將失去所有優勢
          當巨頭規模在1000億的時候,他在一個城市可能沒有或者只有1個2個項目,而區域龍頭在當地可能有9個項目,這個時候,區域龍頭在當地更有優勢:
          1、區域龍頭在當地項目多,所以在當地群眾中的口碑和品牌,不次于千億巨頭;
          2、在拍地的時候,區域龍頭更敢叫高價,因為他是10個項目一起算帳。而千億巨頭不敢出那么高的價格。
          3、區域龍頭在當地規模比較大,有區域規模的優勢,其采購成本等,可能和在當地只有一二個項目的巨頭差不多。畢竟有很多東西是只能當地采購無法全國采購的。
          可是以后情況可能就變了。
          如果巨頭規模到了2000、3000、6000、10000億,他們要深耕的城市,必然越來越多:
          首先,到了一定規模之后,不做廣泛深耕,就無法再擴大規模了。
          其次,巨頭之間也有規模之爭,這是一種榮譽,也是能力之爭。
          第三,規模越大,越需要更廣泛的布局來降低風險,平滑周期。
          第四,也是最重要的!
          城市化率到一定程度以后,恰恰是城市化率不那么高的城市,更有發展空間。
          所以,過去巨頭看不上或者只是機會型進入的城市,以后也會成為巨頭下決心深耕的城市。而巨頭一旦下決心去哪里深耕,問題就完全不一樣了:
          1、區域龍頭有9個項目,所以敢出高價拿地。千億巨頭在當地雖然沒有項目,但是他們會不惜高價拿下第一塊地進去。因為他資金成本很低,所以他可以等待房價上漲。之后他會越拿越多,區域龍頭的優勢逐漸就不復存在了。
          2、一旦千億巨頭在當地的項目越來越多,他的口碑和品牌一定會超過區域龍頭。而以后改善一族將成為主流購房人群,他們換房的時候會買更大品牌的房子,而不是在區域龍頭家買第二套房子。
          3、區域龍頭在當地的規模150億,而巨頭的城市公司可能會做到300億,這樣一來,區域龍頭在區域規模上也沒有任何優勢了,采購成本等上也就沒有任何優勢了。
          總之,一旦巨頭也開始在區域龍頭所在城市深耕,區域龍頭最終將失去所有優勢。巨頭的項目,將在品牌、質量全面超過區域龍頭的情況下,賣得更便宜。區域龍頭將逐漸失去生存空間。
          什么樣的區域龍頭可以不被邊緣化呢?有3類:
          1、胡煥庸線以北,經濟欠發達地區的區域龍頭。
          胡煥庸線(下圖所示)以北經濟不太發達,當地房企往往每年銷售面積很多,但因為房子單價便宜,規模只有幾十億。這些地方,巨頭可能不會去深耕。

          2、之前是區域龍頭,但從現在開始就努力做全國布局,最終自己也成為千億巨頭的房企。
          3、不想被吞并,而選擇彼此合并的區域龍頭。
          如果有4家不同區域的龍頭合并,其規模、布局上也就不次于千億巨頭了。合并比吞并要公平的多,但是因為雙方對等,談判也就難很多。

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