<b id="sehba"><video id="sehba"></video></b>
<button id="sehba"><code id="sehba"></code></button>

      1. <u id="sehba"><td id="sehba"></td></u>
      2. <i id="sehba"><th id="sehba"><s id="sehba"></s></th></i>

        <i id="sehba"></i>

          <output id="sehba"></output>

          <wbr id="sehba"><thead id="sehba"><span id="sehba"></span></thead></wbr>
          新聞中心
          當前位置:主頁 > 新聞中心 > 行業新聞 >
          共有產權住房,是年輕人成為中產階級的跳板,
          時間:2017-08-27 15:18  來源:來源:歐陽先聲(ID:xc   點擊:
           


           

          共有產權成為近期最大新聞熱點,是因為首都的政策往往代表了一種政策導向。

          表面上看,是因為房價已經過高,年輕人購房無望,通過共有產權,政府幫助年輕人實現家庭財富的積累,并跟上時代發展的腳步。

          僅僅如此嗎?

           

          1

           
           
           

          年輕窮人成為中產階級必須擁有住房資產

           

          過去我們曾經說過,我們的主要家庭財富不在儲蓄上,即便是北京的人均儲蓄也不過8萬余元,比唐山的人均4萬多元多不了太多,我們的主要家庭財富也不在股市上,大多數人并不炒股,全國人民人均股票市值約4萬元,我們的主要家庭財富更不在黃金、期貨和海外投資,我們的人民不是土豪。

          我們的主要家庭財富在哪里?

          我們的主要家庭財富其實都在房子上,而且主要是住房,全國城鎮商品住房價值大約300萬億元(去年以來大幅增值),按城鎮人口計算,人均約40萬元。

          如果我們沒有住房,我們的家庭財富就會落后于時代,就無法加入不斷壯大的中產階級,已經加入的也會從爬雪山過草地的中產階級隊伍中掉隊。

          換句話說,年輕窮人想要成為中產就要先當“房奴”。

           

          為什么我們都在追求住房這一主要財富形式?

          美國華盛頓大學邁克爾·謝若登教授在他出版的《窮人與資產》一書中首次提出“資產建設理論”,這是當代社會科學領域的一個重要新理論,所謂的資產建設,就是指政府或非政府組織有組織地引導和幫助窮人進行資產積累,而非簡單地直接增加其收入和消費,窮人依靠自身積累的資產進行特定目的的投資,從而實現自身發展。

          這一理論有三個重要發現:

          A、一個人缺乏資產是導致持續貧窮的重要因素;

           

          B、個人和家庭的資產積累有相當部分甚至大部分來自資產儲蓄,而并非收入減去消費的剩余“儲蓄”;

           

          C、在沒有或很少有現存資產的情況下,對窮人來說就只有:就業,或者政府基于窮人收入的補貼——維持窮人最低生存程度的轉移支付。

           

          因此,教授認為,長期來看,通過資產的積累,不僅能夠提高窮人的消費,而且還會幫助窮人建立起自己的資產,更有利于他們早日走出貧困處境。

          教授給出了一張圖表,說明通過提高收入,可以增加短期低消費,而通過資產則可以提高長期的稍高消費,并提出資產是獲得長期福利的保障。

           

          資產建設理論的基石就是要重塑資產社會政策,擴展原有福利概念,不僅僅是維持窮人的基本生存條件,更要幫助他們積累資產財富,提升其投資和消費能力,同時也改變了傳統社會政策按收入、資產、安全、地位、權利排序的資源序列,將資產提升到第一位。

          因此,政府幫助年輕窮人獲得資產的社會政策才是解決貧困、促進發展、維護穩定的首要之策。

           

          2

           
           
           

          共有產權住房是幫助年輕窮人不斷奮斗

          進入中產的一條捷徑

           

          在海外,英國很早就實行了共有產權制度。

           

          1980年,撒切爾政府修改了《住房法》,并開始通過公房出售的方式改革原有的公房使用制度。

           

          凡租住公房的住戶有權優先、優惠購買其所住的公房,即“優先購買權”政策,住戶住滿兩年后即有權以不超過房價60%(不超過60%是重點)的最大優惠折扣價格購買所住的公房,也可以申請購買住房的部分產權,其余部分仍然租用,等收入增加后再買下整套住房。

           

          此項“優先購買權”政策,吸引了大約1/3的公房租賃者購買了現住房,是英國居民住房自有率大幅度提高的重要因素。

           

          到2002年,英國居民中有近70%的居民擁有自有住房產權,只有20%的居民繼續從當地政府租賃公有住房,10%的居民租住私人房屋。這種住房消費格局,是長期以來英國住房政策特別是公有住房政策實施的結果,也契合了英國居民希望擁有自有住房的傳統觀念。

           

          德國的住宅儲蓄政策,新加坡的政府租屋工程,以及瑞典的政府投資建房和合作社建房、房主分期付款償還建房費用等方式都體現了政府解決低收入群體住房的努力。

           

          在國內,共有產權其實也不是新鮮事,2007年淮安試行共有產權房,就已經是比較徹底的幫助窮人建設資產的政策邏輯。

           

           

          當年的淮安房管局長邵明說:“這是給窮人買一個安心。拿到產權時,他們有個一份成就感,更重要的是,有了一份安定感。相當于政府保證它8年不漲價。這個時候他們創業的積極性很高,肯定會去存錢買房。如果沒有這個共有產權證,發現市場上房價漲了買不到房,就買酒喝去,沒有盼頭,對這個社會失望”。

           

          政府是想鼓勵中低收入者購房后仍要繼續奮斗,爭取買回政府手中的產權,這對年輕人極為有益。買不起的或者不回購的(特別是老年人),當然也可以一直用于自住。

           

          這是典型的資產建設計劃,既幫助一部分窮人通過自己的奮斗改善生活狀況和增加財富積累,又能保障另一部分想擁有自己的家又不想承擔過重壓力的窮人過上好日子。

           

          現在的淮安已經更進一步,不再實施實物共有產權房而是貨幣化共有產權資產。

          但不管是什么樣的共有產權住房,其本質都應該是政府讓利、幫助窮人通過資產建設達到財富增長,從根本上擺脫其只能依賴收入、而無法跟上資產財富積累“高鐵速度”的怪圈。

          當然,共有產權住房不是安居房、經適房,其住房應當是有品質、有配套、有增值的好房子,才能讓住房成為財富積累的加速器而不是漏水池。

           

          3

           
           
           

          共有產權購房人真的能少花錢、住好房嗎?

           

          《北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則(試行)》明確提出:“共有產權住房應按照適用、經濟、安全、綠色、美觀的要求規劃設計建設,全面實施裝配式建造、全裝修成品交房,執行綠色建筑二星級及以上標準。倡導‘互聯網+城市規劃建設管理’的新理念”。

          而且,共有產權住房要“推廣使用智能化建筑技術。全面推行三網融合,實現小區無線網絡(WIFI)全覆蓋。安裝人臉識別系統,試點建造智能化小型公用倉庫”,“將圖書館、健身館、咖啡館作為標準配置”,無疑這些標準都遠高于現有普通住宅小區的建造標準。

          裝修樣板間要按照“試錯樣板間”、“工藝樣板間”、“成品樣板間”進行策劃實施,絕對是引領時代潮流和符合90后需求的好房子。

          好房子自然要好成本,與普通商品房的建安成本相比,每平米增加幾百甚至上千元可不是小數目。

          購房人要少花錢,就必然要有讓利的。誰會讓利?

          政府引導的事,讓利似乎是情理之中的。比如,讓地價、讓稅費、免利息。

          當年淮安試點共有產權住房時,明確“以出讓方式供地,納入省市年度經濟適用住房建設目標任務,享受經濟適用住房優惠扶持政策”,“一律免收城市基礎設施配套費等行政事業性收費和政府性基金。對符合共有產權住房供應對象配售共有產權住房條件的住房保障實施機構、企業以及購房個人,享受經濟適用住房稅收政策。”

           

           

          政府讓利不僅是針對企業,也針對個人。

          淮安鼓勵個人購買產權的政策也非常優厚:“購房人如果5年內購買政府手中的產權,按原配售價格結算;5年后8年內購買的,按原價加當年利息結算;8年以后購買按屆時市場評估價格結算”。這就相當于5年內購買政府產權的,由政府提供了利息補貼,而且政府還放棄了房價上漲帶來的市場溢價。

          但是,《北京市共有產權住房管理暫行辦法》(征求意見稿)提出:“共有產權住房建設用地可采取‘限房價、競地價’、‘綜合招標’等多種出讓方式”,在住房成本已經十分透明的今天,競地價意味著政府其實并不想損失可能的土地溢價,當價高者得的地價難以下降之時,少花錢、住好房的希望其實是有點渺茫的。

          不過,在大城市普遍實行限價令的今天,保障性的共有產權住房限價模式或許能讓購房人少花錢。

           

           

          征求意見稿提出:“共有產權住房項目的銷售均價,應低于同地段、同品質普通商品住房的價格,以項目開發建設成本和適當利潤為基礎,并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定”。

          為什么同地段、同品質的商品住房,銷售價格不是“不高于”而一定是“低于”呢?況且同地段真的有同品質的普通商品房嗎?如果以建設成本和適當利潤為基礎,恐怕房價是很難低得下來的。

          如果僅僅是為了吸引更多人去購買共有產權房,購房人和政府都低價享受了共有產權的現實利益和增值空間,卻損害了建設單位的利益,其實也是不盡合理的啊。

          在共有產權住房地價競拍、售價限價、建設標準嚴苛的情況下,恐怕某些建設、施工單位要么承受虧損,要么以次充好,建成的小區未必都能夠達成政府所希望的綠色智慧社區。

          正應了“什么都想要,反而什么都得不到”的老話,很多地方安置房和經濟適用房的品質教訓是值得我們反思的。

          與其在共有產權住房上去做不切實際的要求,還不如讓共有產權住房回歸應有的符合普通商品房標準的保障房本義,并適度放寬高端商品房的限價,讓高端產品去探索產品創新、引領產品趨勢。讓企業承擔部分保障性住房讓利的社會義務的同時,也可以從不限價的高端商品房中彌補利潤損失,不管這個企業是國有企業還是民營企業。

          換句話說,不是讓建設單位和施工單位承擔讓利責任,而是讓購買高端住宅的土豪幫助窮人資產建設。

           

          4

           
           
           

          誰更應該成為共有產權住房的購房者?

           

          《北京市共有產權住房管理暫行辦法》(征求意見稿),強調這是全面貫徹中央“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,準確把握住房的居住屬性的文件精神,加快形成符合首都特點的房地產市場基礎性制度和長效機制,幫助更多的人實現住有所居,有利于滿足無房家庭住房剛需,政府和老百姓一起努力解決住房困難。

          無疑這是非常理想的制度設想。

          很多非戶籍家庭一定對“滿足在本區工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少于30%”這一條規定多了很多期盼,不過,“老百姓”是比較籠統的提法。

          征求意見稿進一步明確:“各區人民政府根據共有產權住房需求等情況合理安排共有產權住房用地,用于滿足本區符合條件的居民家庭及重點人才居住需求”。顯然,共有產權住房只是針對戶籍和特定非戶籍的重點人才,而不是所有老百姓的。

          2013年時,淮安市保障性住房建設管理中心主任蔣峰就說過:“共有產權房要解決的就是‘夾心層’的住房難題”,這部分人既買不起普通商品房,也不符合廉租房條件。這個觀點無疑是極為正確的,也恰恰暗合了《窮人與資產》中幫助窮人開展資產建設理論的邏輯。

          如果按照邁克爾·謝若登教授的資產建設理論,共有產權的價值實際上遠遠超過學界和政府的一般認知的。

           

           

          共有產權住房的理想模式是幫助更多有能力、有潛力的年輕窮人擁有住房,那些努力奮斗卻永遠趕不上房價飛漲的夾心層年輕人和比較困難家庭群體才是共有產權住房最應該幫助的那批窮人。

          相比窮人,重點人才更需要共有產權住房嗎?

          從城市政府的角度看,共有產權住房或許是吸引重點人才的有力抓手,可以幫助城市實現產業和人口的騰籠換鳥。

          從政策環境的角度看,重點人才相對更加富有,更需要的不是共有產權住房而是有利于自由發揮聰明才智的政府與企業政策環境,以及確保財務自由、無后顧之憂的全身心投入。

          從重點人才的角度看,盡管有些重點人才也需要住房,但他們不是最急需的那一批人,他們更有能力或許也更有意愿購買完整產權的商品住房,可以自由交易的資產配置也能夠幫助他們實現更加自由的財富配置。

          從這個意義上來說,共有產權住房用來幫助窮人的資產建設恐怕是更具有社會現實意義。

           

          5

           
           
           

          共有產權住房的份額如何確定?

           

          征求意見稿指出:“購房人產權份額,參照項目銷售均價占同地段、同品質普通商品住房價格的比例確定;政府份額由代持機構持有”。

          這段話有點含糊,仔細琢磨,其實并不復雜,假定共有產權住房的銷售均價是同地段、同品質普通商品住房價格的80%,購房人的產權比例就是80%。

          雖然共有產權住房銷售價格經過有關機構評估,但是,其品質實際已經高于同地段普通商品住房,其價格大幅低于同地段、同品質的可能性極小,換句話說,正常評估情況下,購房人的產權份額應當是100%。

          但是,征求意見稿規定:“共有產權住房項目的銷售均價,應低于同地段、同品質普通商品住房的價格”,雖然不太符合實際,但顯然這是為了讓政府代持機構必須掌握一定的份額,但如果代持機構的份額不到10%或者20%,對于幫助買不起房子的窮人又有多少意義呢?

          共有產權住房土地采用競地價方式,政府基本沒有土地溢價損失,住房按照商品房建造,相關環節稅收并沒有少,而且因為增加了裝配式、全裝修、綠色智慧等要求,增值稅反而更多,換句話說,共有產權住房的政府收入并不會減少,沒有讓利,何以持有產權份額呢?

          放棄競地價模式,以降低土地出讓金為代價并獲取共有產權的應有份額,才能真正幫助共有產權購房人享受到相對低廉的共有產權住房價格,降低他們的買房負擔,實現通過資產建設獲得財富增長的機會。

           

           

          有人問:共有產權住房合適出租嗎?

          政策規定“已購共有產權住房用于出租的,購房人和代持機構按照所占房屋產權份額獲得租金收益的相應部分,具體應在購房合同中約定”,但是,既然沒有住房才有資格購買共有產權住房,為什么還要允許出租?

          顯然,政策是留了口子,當共有產權住房購房人未來財富增長之后,可以購買并自住商品住房,而將共有產權住房出租牟利。只是政府又如何能掌握其真實出租情況并分享出租收益呢?這同樣意味著巨大的監督管理成本,也意味著存在巨大的牟利空間和監管漏洞。

          共有產權住房本是一個減少分化縮小差距、幫助窮人共同發展的好模式,但愿不要為了各自的利益而扭曲了它應有的本義。

           

          6

           
           
           

          共有產權房會平抑房價上漲嗎?

           

          2014年,六個城市試點共有產權住房,就有專家就表示:“共有產權住房有兩個直接作用,一個是使得部分群眾自己支付一部分錢解決住房問題;另一個是規范現在的經濟適用房和限價商品房制度,遏制在保障房里的牟利空間,還能在一定程度上平抑高房價”。

          征求意見稿指出:“共有產權住房優先安排在交通便利、公共服務設施和市政基礎設施等配套設施較為齊全的區域,推動就業與居住的合理匹配,促進職住平衡”,設想很美好,實踐很困難,因為核心區的確很難安排住房。

          這意味著共有產權住房會更多出現在遠郊,在這些交通不便、配套不全的區域,政府很可能會先行投入大量資金創造交通便利,并推進公共服務、帶動商業配套。

          恰如我們過去所說:“短期來看,房價上漲最快的區域一定是政府投資帶動公共服務投資和企業商業投資,這些投資將轉化成為房價上漲的增值空間”

          有人認為共有產權住房的大量推出會導致購房者放棄購買商品住房,進而緩解商品住房供求緊張的矛盾,并緩解房價過快上漲壓力,其實這很可能混淆了共有產權住房與普通商品住房的購買客群,顯而易見的是,年輕人買摩托車是不會影響老年人購買汽車的價格的。

           

           

          黃石市當年試點共有產權住房時就有人說,與政府合伙買房怎么著也是不會虧的。現實來看,此話也是不謬的。

          如果再看看征求意見稿中的這一段話,其實也可以理解已經埋下了伏筆:“共有產權住房購房人取得不動產權證滿5年的,可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。同等價格條件下,代持機構可優先購買”。

          很明顯,只有房價持續上升,代持機構才有可能選擇“優先購買”,這是明擺著不會允許國有資產流失。而且,這句話雖然簡單,其實也已經是修正了自住型商品房退出機制的瑕疵,意味著政府不會再損失住房增值的利益了,特別是當大城市房價還存在明顯的繼續上漲可能時。

           

          7

           
           
           

          共有產權房真能降房價?

           

          有人說,共有產權住房會大幅降低房價。

          上述理論和我們的切身感受都告訴我們,不論是什么政策,都只會影響短期市場,而改變不了長期趨勢。

          過去總有人說:“世界上沒有只漲不跌的東西”,現實卻不一定。

          事實上,以現有認知來看,有一樣東西是長周期中只漲不跌的:地價。

          霍金預測世界人口將從72億增長到2100年的110億人,但是地球表面積不會增加,而且人是向大城市流動的,大城市的土地越來越稀缺,價格當然是會不斷上漲的。馬克思的土地級差理論也證明了大城市的土地是在不斷上漲的。

          當然,長周期來看,也有一樣東西是只跌不漲的:錢。

          所有國家的鈔票都是越印越多、而且不會等額回收多印的鈔票銷毀的,因此長期來看,錢一直是在不斷貶值的。

           

           

          去年7月4日《歐陽先聲》的微信文章人地錢錯位是造成高房價的“元兇”【點擊鏈接可直接閱讀】已經告訴我們:決定房價的三個最重要因素就是“人地錢”的資源配置,因此,大城市房價總是會上漲的,只不過會是震蕩上行的。

          擔心共有產權房價下降其實也是杞人憂天,如果共有產權住房形成的財富會減少,政府鼓勵的共有產權住房還會有人愿意買嗎?發達國家的資產建設計劃不早就成為泡影了嗎?

          不僅如此,成本也在推動共有產權住房的價值上升。

          所謂的降房價恐怕只是降低了住房均價。

          征求意見稿提出:“市住房城鄉建設委、區人民政府應當按照人才工作需要,在重點功能區、產業園區范圍內及周邊建設籌集共有產權住房,用于滿足區域范圍內人才居住需求”, 但是,城市核心區恐怕很難有土地供應,因此,“從城市發展新區統籌調配房源使用,促進中心城區人口疏解”、“開發建設單位遞補選房后滿6個月,房源仍有剩余的,由市住房城鄉建設委統籌調配給其他區進行配售”的政策就成為遠郊區的重要支援任務。

          可想而知,未來共有產權住房恐怕就像現在的商品住房95%都在六環以外,當然也起到了拉低住房均價的作用。

           

          8

           
           
           

          其實我們或許只需要三種住房就足矣了

           

          首都在產權型保障房制度上的探索非常積極,產權類型也是最多的,不僅有廉租房、公租房,還有經適房、兩限房、自住商品房加上現在的共有產權房等,但其政策一定是具有導向性的嗎?

          其實未見得,比如北京的自住商品房、兩限房都沒有成為其它城市學習的榜樣,因為政策本身存在有明顯的瑕疵。

          就拿經適房來說,那些過去曾經開著寶馬住經適房的人群是否還住在里面?如何將其清退出經適房小區?這不僅關乎政策的公正性與公平性,也關乎行政管理的巨大成本,可以想象,如果將這些人清退出經適房小區,將動用多少房管部門公務人員、公證人員甚至警察和法院干警,會造成社會的不安定因素和不良影響,導致對政府的誤解和非議。但如果不能及時清退,政策的公正公平就無從談起。

          經適房建設初期的制度設計并不完善,最關鍵的是沒有設計好退出機制。

          自住房也是同樣,當購房者出售其住房時,誰擁有定價權?如果出售價格明顯低于市場價格會直接導致政府資產損失時,政府合法干預其實是缺乏政策規定和流程指引的。

          有一本書叫《大道至簡》,講的是世界著名企業家的經營管理思想,以及如何通過最簡潔而行之有效的辦法提高管理效率、降低管理成本、提高綜合效益,這對于政府管理其實是同樣行之有效的。

          其實無論是經適房還是保障房,最簡單、最高效的管理辦法就是取消其分配制度,實行貨幣式租房補貼辦法,讓被保障對象按月領取住房補貼,而不必管他們住在什么樣的小區、什么樣的房子。

           

           

          假如他們住在了比較豪華的住房而能夠承受得起昂貴的房租時,或者他們隱瞞了收入、資產卻去享受政府補貼而被舉報核實時,政府可以隨時核減或取消租房補貼,追索、追償甚至追訴其欺詐的經濟、信用與法律責任。

          這樣不但可以減少行政管理的復雜度,壓縮權力尋租空間,更可以提高財政資金的使用效益,還更容易實現政策的公正公平。這一點上,美國按照收入水平30%與市場租金的差值進行補貼的做法就值得參考借鑒。

          征求意見稿提出:“本辦法施行后,未銷售的自住型商品住房、限價商品住房、經濟適用住房,以及政府收購的各類政策性住房再次銷售的,均按本辦法執行”,顯然政府部門也在努力減少保障性住房的管理種類,來降低越來越高、無法承受的行政管理成本。

          大道至簡!其實我們或許只需要三種住房就足矣了。

           

          廉租住房——提供老年窮人有尊嚴、可永久居住的住房;

           

          共有產權住房——幫助年輕“窮人”獲得有產權的保障住房和財富增長;

           

          商品住房——可自由交易,提供政府更多額外財稅收入。

           

          而且,我們也不應該給共有產權住房貼上標簽,就像我們過去給廉租房、公租房、安置房等保障房貼標簽一樣,這樣做的話,不僅可能制造貧民窟式的臟亂差小區,而且讓生活在里面的窮人及其子女喪失尊嚴和體面,當其中有人走上犯罪道路時也往往毫無羞恥感和罪惡感,就是因為他們從小就很少得到尊重和榮耀。

          1949年美國國會通過的《全國可承受住房法》指出:美國住房政策的目標是“向全體美國人提供體面、安全和整潔的居住環境”,體面、有尊嚴的居住環境是排在第一位的,顯然這是有道理的。

           

           

          淮安市共有產權住房的分散建設模式讓窮人成為商品房社區里的“共有者”,幾乎沒人知道小區里哪幾戶是“共有產權”房的住戶,這恰恰是保留窮人尊嚴的最好策略。

          有尊嚴地活著并有機會獲得共有產權住房,這是年輕窮人的一小步,同時也是他們實現人生財富積累進而實現中產階級夢想的一大步,住房不僅是現實、還是夢想,讓我們祈禱:現實成就夢想吧。

          來源:歐陽先聲(ID:xc_oyxs),對原作者表示感謝。

          青青草大香焦在线综合视频